开源优配中海申报首单公募REITs，拟募资超13亿元

公募REITs赛道又将迎来一个新玩家。

6月26日，中海地产（00688.HK）公告称，计划将其位于广东佛山南海区的购物中心项目—中海佛山南海映月湖环宇城，通过公募REIT形式在深交所独立上市。

公告显示，作为公募基金管理人的华夏基金将设立公募基金，并负责其日常营运。目前，预计公募基金将募资约13.55亿元。中海地产方面将认购已发行基金份额总数的20%，其余80%基金份额由公众持有。相关分拆和上市完成后，上述环宇城项目的100%权益由基础设施REIT持有。

目前，该项目已提交上市申请材料。在房地产开发企业中，对消费基础设施REITs已展开试水的企业有华润置地、金茂、万科、大悦城等多家企业，共有5只相关产品。

中海地产表示，基础设施REIT的发行提供了一种新的股权融资方式，通过引入股权基金，可以减少对传统债务融资方式的依赖，实现基础设施REIT融资方式的多样化。通过公募基金单独上市，中海地产也能够盘活所持有的基础设施资产，避免投资回收期较长及资产周转率较低的不利影响。此举亦将增强本公司的滚动投资能力及可持续营运。

这次被分拆的项目并不是中海自主开发的项目，而是此前收购获得的。该项目最初是由新加坡丰树集团打造的商业体，名为南海怡丰城，总体量约15万平方米，于2014年开业，连接广州、佛山，此前的出租率也常年保持在90%以上。

2020年3月，中海地产将该项目收入囊中，此后更名为“佛山映月湖环宇城”。这是中海地产收购的首个购物中心重资产项目，也是其在佛山布局的第二座环宇城。

中海商业副总经理、中海环宇商业总经理张建华在近日的公开活动上提及佛山映月湖环宇城时表示，该项目在最初收购时存在出租率低、经营状况不佳等问题。为改善其状况，中海商业团队对其中4万平方米进行了大规模改造，涉及公区、车库、天花，以及交通动线和铺位分割等多项内容，并实现了当年收购、当年改造、当年开业的高效推进。

赢商网数据显示，历经三年的运营，至2023年，佛山映月湖环宇城实现客流年均复合增长率20%，销售年均复合增长率24%，出租率98%以上，营业收入年均复合增长率20%。

自2011年底将推出“环宇城”这一品牌至今，中海地产的商业地产板块已发展运营了约14年，发展出了“环宇城”“环宇荟”“环宇坊”三条产品线。但此前该板块的存在感一直较弱，直至2020年时，购物中心业务的收入还不足9亿元，在中海地产的商业总收入中占比仅2成。

此后，中海地产加大了对购物中心的发展力度。中海地产管理层在2024年业绩发布会上对外披露，购物中心收入的贡献度在不断提升，2020 年以来，中海环宇系购物中心收入的复合增长率是27%，面积增长率为20%，资产组合的经营韧性不断增强。

2024年年报显示，截至报告期末，中海地产已落成的购物中心和商业共有约25个；整体出租率在95%，销售额、客流量同比分别提升30%、24%；整体租金收入同比增长34.6%至22.6亿元，在商业物业运营收入中占比超3成。

2025年一季度，中海环宇系购物中心的销售较去年同期增长超过20%，客流有9%增长。

中指研究院企业研究总监刘水认为，中海地产具有较多优质商业地产资产，未来有可能把其他资产纳入REITs平台，实现更多的优质商业物业出表上市，进行融资回笼资金，降低杠杆，提高资金使用效率。同时，REITs工具很好地连接了“投-融-管-退”闭环，对于商业地产投资开发运营企业来说，是保障可持续经营的重要工具。

克而瑞也认为，对于拥有大量优质商业项目的房企而言，应该抓住当下公募REITs的政策机遇，可以通过发行公募REITs，加快企业轻资产化转型，进一步增强资本实力。与此同时，发行公募REITs有利于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金也可以用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产中的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅领域继续深耕布局，孵化潜在商业项目，提升商业项目的回报率，实现资产增值。

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